Prefeitura reduz outorga e incentiva novos empreendimentos em Campinas

A Prefeitura de Campinas encaminhou nesta quarta-feira, 6 de maio, à Câmara Municipal, um Projeto de Lei Complementar que reduz os valores da outorga onerosa do direito de construir em Campinas. O projeto propõe mudanças na Lei nº 208/2018, que trata do parcelamento, ocupação e uso do solo. Com a medida, o custo pago pelos empreendedores para construir acima do limite básico será menor e mais equilibrado em diversas regiões da cidade.

A outorga é uma espécie de taxa paga por construtoras quando elas querem aproveitar melhor o terreno, construindo mais áreas ou mais unidades do que o permitido originalmente. É um instrumento que se aplica tanto para áreas comerciais quanto residenciais.

As mudanças com a nova lei tornam o cálculo mais claro e justo, além de padronizar as regras em toda a cidade. Um dos principais pontos é justamente a redução dos valores cobrados, com a revisão da fórmula de cálculo. Outro quesito importante é o fim do escalonamento progressivo da cobrança da outorga onerosa, que previa aumento gradual até atingir 100% do valor. Com a nova proposta, esse aumento deixa de existir, evitando que os valores se tornem elevados ao longo do tempo.

Outra mudança importante na lei diz respeito ao coeficiente de aproveitamento básico (CA básico). Ele é o índice que define a quantidade de área construída que um proprietário pode erguer em um terreno sem pagar contrapartida adicional ao município. Ele é calculado multiplicando a área do terreno pelo índice definido para determinado zoneamento. O CA básico variava em até 5, mas agora será fixado em 1 para toda a cidade.

O que também vai mudar é o cálculo dessa contrapartida. A nova fórmula tende a reduzir os valores finais em diversos casos, levando em consideração fatores como o zoneamento e as Áreas de Planejamento e Gestão (APGs). Isso permite ajustar os valores conforme as características de cada região da cidade. Na prática, a medida torna os projetos mais viáveis economicamente. Essa mudança também dá mais previsibilidade ao setor da construção civil e facilita o planejamento dos empreendimentos.

A redução deve beneficiar especialmente regiões com infraestrutura já instalada, como o Centro, onde há interesse em atrair mais moradores e investimentos. Com a redução da cobrança, a ideia é que mais projetos saiam do papel, principalmente em áreas já urbanizadas.

Vale lembrar que o valor arrecadado por essas contrapartidas volta em benefícios para a cidade. O recurso é destinado ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU) e utilizado em obras como infraestrutura, mobilidade e habitação social.

Impactos para o preço dos imóveis

O secretário de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Marcelo Coluccini, explicou que a mudança corrige problemas do modelo anterior. “A outorga onerosa funciona como a diferença entre o que se pode construir sem custo e o potencial adicional permitido. Antes, havia um aumento progressivo desse valor, que podia dificultar os projetos. Agora, com a eliminação desse crescimento e a revisão da forma de cálculo, os valores ficam mais acessíveis e previsíveis, o que traz mais segurança para quem investe em Campinas”, afirmou.

A secretária de Urbanismo, Carolina Baracat, destacou que a proposta também promove ajustes técnicos no ordenamento urbano. “Havia situações em que o coeficiente básico era maior que o máximo permitido, o que acabava resultando em casos de não cobrança da outorga. A nova regra padroniza o coeficiente básico em 1 para toda a cidade e mantém o coeficiente máximo conforme o zoneamento, garantindo mais coerência e equilíbrio”, explicou.

Isenções e descontos

Continuam isentos do pagamento da outorga empreendimentos de habitação de interesse social, além de atividades econômicas em áreas estratégicas próximas a grandes rodovias e instituições públicas.

A proposta também prevê descontos. Empreendimentos com uso misto, apartamentos de até 60 m², espaços abertos ao público e comércio no térreo poderão ter redução de 50% no valor. Já projetos que reservarem ao menos 20% do terreno para uso público poderão ter desconto de 10%.

Exemplos práticos

Para facilitar o entendimento, a Secretaria de Urbanismo apresentou simulações.

Na Área de Planejamento e Gestão (APG) Campo Grande, um empreendimento com terreno de 4.228,24 m² e área construída de 2.536,94 m² pagava, até dezembro de 2025, R$ 585.511,86, considerando 20% da outorga – neste ano de 2026, a porcentagem aplicada já está em 30%. Pela legislação anterior, esse valor poderia chegar a R$ 2.927.559,29 com a cobrança integral (100%). Com a nova proposta, o valor cai para R$ 487.926,55, demonstrando a redução significativa da cobrança.

Já na APG Nova Europa, um empreendimento com terreno e área construída de 14.395,04 m² pagava, também até dezembro de 2025, R$ 3.282.465,01 com 20% da outorga. Pela regra anterior, o valor poderia atingir R$ 16.412.325,05. Com a nova legislação, o custo seria reduzido para R$ 1.641.232,51, menos da metade do valor atual em cenário cheio.

A proposta foi elaborada com base em estudos técnicos e discussões entre diferentes áreas da administração municipal e agora segue para análise e deliberação dos vereadores na Câmara Municipal de Campinas.